万科:被地惨耽误估值的龙头股

  • A+
所属分类:赛事直播

原标题:万科:被地惨耽误估值的龙头股 来源:雪球

作者:其实

由于职业经历等原因,投资房地产股一直是我过不去的一个坎。如果我自认为还有能力圈的话,那这个能力圈肯定在房地产行业,尽管相对其他一些房地产大V来说在认知上还不值一提或者自己这个能力圈还过于狭小。幸运的是巴菲特说过,能力圈不在于大小而在于知道自己的边界在哪里,毕竟能力圈范围外不投资不会有什么损失。

特别需要提一下,所有在雪球上认识的大V中,唐朝是我最为叹服的资深投资者,没有之一,对我的影响自然而然也最大。唐朝对房地产行业并不感冒,他曾经这样描述过房地产企业:“现金买地—建房卖掉换现金—拿卖回的现金再搭上一点借款去买入更贵的地—建房卖出换回现金—拿卖回的现金再搭上一点借款去买入更贵的地……周而复始,最终留给股东的,究竟会是一大堆现金,还是一大片荒地?一直没想明白,十年后,二十年后,房地产企业的终极形态究竟是什么样子呢?”现在看来,老唐的担忧变成现实了。

经过这么多年发展,虽然很多房企的资产规模是上去了,但行业销售面积却早已经徘徊不前,很多企业也确实就经营这么几块地,只不过价格更高罢了。

房地产行业已成为一个十分苦逼的行业,房价涨而地价涨的更凶,行业毛利率越来越低,利润空间变得狭窄甚至面临亏损。如果以后房价下跌,对行业更是致命一击。而令人担忧的是行业却在高杠杆运行,冬天来临时大量房企连维持下去都会变得艰难。就如我们股票 投资,融资比率高而投资的股票却逐级走低,到一定程度就会有爆仓的风险,这个时候能活下来就是最大的幸运。而这种糟糕的状况已经在一些上市公司如华夏泰禾等表现出来,一些没有上市的小房企更是无力支撑。

勿容置疑房地产行业整体已处于“冰河世纪”,房地产板块整体估值不受市场待见还是有其合理性的。资本市场总体还是有效的,虽然有时候或者局部会表现出失效。曾经有人说过“我看好的并非房地产,我看好的只是万科”,我深以为然,我认为市场错误的把万科作为一般房企了,而不是一家优秀的类制造业永续公司。

为什么要买入 万科A,理由很简单,万科的财务报表已经完全脱胎于其他房地产企业,现实可能更是如此,财务上的一些数据只不过是这些优势的呈现罢了:

1、净资产收益率10年来一直能维持在20%上下。这不是一家优秀的甚至是卓越的企业又是什么呢?巴菲特曾经说过“根据财富杂志在1988年出版的投资人手册,在1977年到1986年间,1000家公司中,只有25家能够达到优异业绩的双重标准,即过去10年平均净资产收益率超过20%,而且没有1年低于15%。这些超级明星企业同时也是股票市场上的超级明星,过去10年,25家公司中的24家公司股票表现超越标准普尔500指数。”也就是说长期平均净资产收益率维持在20%的企业寥如晨星,其股价表现大概率会远远跑赢市场平均表现。为什么我们仅仅是万科属于地惨行业而对其另眼相看呢?

2、经营现金流充沛。2014年以来累计经营活动产生的现金流量净额3121亿远大于净利润2745亿,说明万科赚得都是真金白银,就和一些优秀的现金奶牛公司没什么二样,这是最区别于其他房企的地方之一。

3、经营杠杆率低。2020年末净负债率18.09%,这最区别于其他房企的地方之二。低杠杆是挺过冬天最有利的武器,如果你也认可房地产行业已快到了冬天了。当然冬天不来也没关系,没有杠杆的万科也经营的很出色。我曾经打过一个基金投资的比方,如果一家基金公司只动用自有资金,一家基金公司常年杠杆率50-100%,十年的复合年收益率前者为20%,后者是30%,如果你是一名刚想买基金的投资者,你会选择投资哪个基金?还是自己仔细考虑一下再说答案吧。

4、多元化经营表现出色。无论是万科云(物业),还是万科的物流地产,商业地产(印力集团)和长租公寓都位列行业翘楚,尽管收入和盈利所占比例并不大,但假以时日,必定会以独角兽的形态展现,长期价值不容小觑。这也是应对房地产行业冲击的缓冲器,从某种意义上来说也足以说明万科管理层的优秀。做过实业的人都知道要把一家企业做到行业头部已经是很难了,如果把多家企业都做到行业头部那肯定是难上加难。

从最近万科2020年财报中我们没有看出万科要进入行业寒冬的迹象,倒是万科管理层很早就喊出“要活下去”,就如华为,但未雨绸缪总是好的,好公司都是会很好的照顾自己的生意的。之所以优秀,是因为优秀成为了一种习惯。

万科作为房地产行业龙头公司,市占率仅4%,在一个巨大的行业里,行业的调整一定是有利于龙头企业的,万科应该会更有作为,何况早已准备。唯一不确定的是我们不知道这个冬天有多长,但万科顺利过冬一定是注定的,并且将来也一定能活得更滋润,这从以前白酒、空调、水泥甚至银行都可以得出这样的结论。所以我们如果从更长的视角来看待万科,经过行业的残酷洗礼,万科的管理上的护城河注定会越来越宽,其内在价值应该会得到更大的提升。

至于估值,首先一定要提一个概念:“All cash is equal,没有哪个行业赚到的钱比其他行业低贱或者金贵,自由现金流对投资者来说也仅只有数量上的差异,没有质地优劣的差异”,我中翻中一下,就是假设二家企业在其存续期间获得的自由现金流量是同等的,不管这二家企业分属如何二个不同行业,那么这二家的内在价值就一定是一样的,如果市场估值合理的话其市值也应该同样。这才是估值的本质。

目前万科A的PE估值仅为8倍+,这样看来万科是一家被地惨耽误估值的优秀龙头股。我应用老唐的估值法,鉴于万科所赚利润是真金白银,自由现金流量大于净利润,维持当前利润无需大量资本投入,低净负债率并且保守估计其永续增长率可以维持在4%,我觉得给予PE20倍并不过分。

至于为什么不选择其他更低估的房地产公司,我觉得满足每一个要求才更重要,譬如杠杆率和现金流量等,投资还是要着眼于将来,确定性永远是投资的第一要素,何况万科的报表可能 更保守,利润的含金量可能更高。

本人已持有万科仓位,难免有倾向性的想法,本文不构成投资建议。

以茅台为例,教你如何在消费品行业选择好赛道!

关注雪球视频号,了解最新热点内容

  • 我的微信
  • 这是我的微信扫一扫
  • weinxin
  • 我的微信公众号
  • 我的微信公众号扫一扫
  • weinxin

发表评论

:?: :razz: :sad: :evil: :!: :smile: :oops: :grin: :eek: :shock: :???: :cool: :lol: :mad: :twisted: :roll: :wink: :idea: :arrow: :neutral: :cry: :mrgreen: